Daum - 부동산

서울시가 지난 9월 14일 내놓은 전세안정대책의 후속조치로 6일 ‘2010 서울특별시도시•주거환경정비기본계획 변경안’을 공람공고했다. 변경안은 도시•주거환경 사업의 기준 용적률(대지 면적 대비 지상 건축 연면적 비율)을 20%포인트 올려주고, 일반주거지역의 상한 용적률도 250%에서 300%로 상향했다.

하지만 모든 도시•주거환경정비사업이 용적률 상향 혜택을 볼 수 있는 건 아니다. 재건축 사업과 뉴타운 구역은 이번 혜택을 볼 수 없다. 재건축이 제외된 것은 정부가 이미 용적률을 법정 상한선까지 허용했기 때문이다. 법정 상한까지 용적률을 올릴 수 있기 때문에 기준 용적률 20%포인트 상향은 별 의미가 없는 것이다.

뉴타운 구역이 빠진 건 이미 특별법에 따라 여러 혜택을 받고 있기 때문이다. 서울시 관계자는 “뉴타운의 경우 광역개발되는 곳으로, 사업 방식은 일반 재개발 구역과 비슷하지만 엄밀히 말하면 전혀 다른 사업”이라며 “이미 특별법에 따라 여러 혜택을 보고 있기 때문에 이번 대상에서는 제외했다”고 말했다.

일반 재개발 구역만 해당

결국, 일반 재개발 구역만 용적률 상향 혜택을 볼 수 있는 것이다. 일반 재개발 구역 중 아직 관리처분계획인가가 나지 않은 곳에서는 모두 용적률을 올릴 수 있다. 또 관리처분인가가 단 곳에서는 조합원 4분의3이 동의하면 용적률을 올려 사업을 다시 진행할 수 있다.

착공을 한 단지도 마찬가지다. 다만 착공한 단지의 경우 설계변경이 가능한 단계여야 한다. 즉, 공사가 초기 단계인 경우만 가능한 것이다. 때문에 이미 상당부분 공사가 진행된 단지나 분양승인을 받은 재개발 구역은 용적률을 올릴 수가 없다.

용적률을 올리려면 도시•주거환경정비기본계획이 시행된 이후에 각 구청에 신청하면 된다. 도시•주거환경정비기본계획은 19일까지 공람한 뒤 시의회 의견청취 등의 과정을 거쳐 이르면 내년 1월께 시행된다.

용적률이 늘어나면 늘어난 만큼은 모두 전용 60㎡ 이하 소형으로 지어야 한다. 대신 모두 일반분양할 수 있다. 또 용적률을 올리기 위해 추가로 기부채납을 하지 않아도 된다. 결국 용적률 증가분이 고스란히 일반분양 수입으로 돌아오는 것이다.

재개발 구역의 기준 용적률 20%포인트 상향과 함께 9•14 대책의 또다른 축이었던 재건축 구역의 종 상향은 이미 시행되고 있다. 별도의 조례 개정 등이 필요 없는 것으로 종 상향은 신청 단지에 한해 시 도시•건축공도심의위원회가 심의해 결정하면 된다.

재건축 구역 종 상향은 시행 중

그러나 9•14 전세대책 이후 아직 종 상향을 신청한 단지는 없다. 서울시 주택공급과 양용택 팀장은 “아직 신청 단지는 없지만 송파구 가락시영 등 일부 단지에서는 종 상향 신청 움직임이 있는 것으로 안다”고 말했다.

그러나 종 상향을 신청한다고 해서 모두 올릴 수 있는 것은 아니다. 양 팀장은 “종 상향을 통해 공급을 늘리겠다는 게 기본 방침이지만, 종 상향은 시 위원회가 주변 지역과의 관계 등을 면밀히 검토해 결정할 것”이라고 말했다.

2종 재건축 구역이 3종으로 종 상향을 하면 용적률을 250%에서 300%로 확 늘릴 수 있다.

종 상향을 위해서는 사업부지의 15%를 기부채납해야 한다. 기부채납한다고 해서 용적률을 더 높여주지는 않는다. 사업성이 재개발보다는 떨어진다는 얘기다. 게다가 일부 단지는 일조권이나 사선제한(도로 폭에 따라 건물 높이를 제한하는 것) 등의 규제 때문에 3종으로 오르더라도 법정 상한선까지 용적률을 모두 챙길 수 없다.