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서울 동쪽의 대표적 낙후지역으로 꼽히는 강동구 천호동이 환골탈태한다.

서울 남동부의 관문인 천호동은 아직 남아있는 집창촌과 함께 오래된 시장에 허름한 주택들이 빼곡하게 들어서 있어 제대로 된 주거지 역할을 못했다.

하지만 이런 천호동의 뉴타운사업이 점점 가시화되고 있다. 바로 최근 서울시가 한강공공성 회복에 따른 한강변 초고층 계획에 천호뉴타운을 추가로 지정할 움직임을 보이고 있기 때문이다.

강동구는 천호뉴타운의 지구단위변경계획 안을 내놓았다. 이에 따라 천호뉴타운은 인근 송파·성수지구와 함께 새로운 한강변 초고층 뉴타운으로 변신하게 될 전망이다.


◇한강변 4개 구역 통합돼 초고층으로 개발 방향 짙어=우선 최근 천호뉴타운 중 화두에 오른 구역은 한강변에 자리잡은 7~10구역이다. 서울 강동구청은 최근 “천호동 일대 41만2000㎡ 천호뉴타운 내 10개 구역 중 한강변 4개 재건축구역(11만㎡)을 초고층으로 개발키로 했다”고 밝혔다.

이렇게 되면 천호뉴타운 한강변 구역들은 현재 평균 16층, 최고 20~25층로 계획된 층수가 평균 30층, 최고 50층 정도로 올라간다. 4개 구역은 하나로 합쳐 특별계획7구역으로 정하고 총 2000여가구로 합동개발한다.

천호뉴타운은 당초 서울시가 올 초 발표한 한강변 초고층 개발 시범지역 5곳에 포함되지 않았다. 강동구청 관계자는 “지난 5월 한강변 시민 휴식공간을 더 넓히는 방향으로 사업계획을 다시 짜라는 서울시의 권고에 따라 초고층 건설 계획을 세우게 됐다”고 말했다.

초고층을 짓는 대신 주민들은 사업부지의 25% 가량을 서울시에 기부채납해야 한다. 이 땅은 공원•문화시설 등 일반 시민들을 위한 공간으로 만들어진다. 기부채납 부지는 한강변과 천호동 즈믄길 인근이 될 예정이다. 이에 천사공원 등 약 7693㎡의 녹지공간이 추가로 조성된다.

기존 계획 상의 기부채납비율은 14%. 기부채납에 대한 반대급부로 용적률(사업부지에 대한 지상건축 연면적 비율)이 기존 240~250%에서 300% 가량으로 올라가고 층수제한이 없어지면서 초고층 건축이 가능해지는 것. 강동구청은 초고층 개발계획이 확정되는 대로 내년부터 본격적인 사업에 나설 방침이다. 착공은 2012년 이후 가능할 것으로 보인다.

한강변 구역의 초고층 계획이 추진되면서 구는 천호뉴타운의 큰 틀인 지구단위계획도 변경안을 만들어 놓았다. 변경 전과 큰 차이는 없지만 특별계획7구역의 경우 용적률이 상향되고 녹지와 도로, 공원, 관공서 부지 등이 신설 또는 이동될 예정이다.

서울시는 2003년 천호동 집장촌을 포함한 41만2485㎡를 ‘천호뉴타운지구’로 지정해 놓은 상태다. 이 구역은 올림픽대로·선사로·구천면길 등 강동구의 주요 도로에 접해 있는 둘레 2.7㎞의 지역으로 시는 2014년까지 6400여 가구가 들어설 주거중심형의 뉴타운으로 개발할 예정이다.

변경 계획안을 보면 천호뉴타운은 10개 구역으로 나뉘어 개발하되 일반아파트와 주상복합 아파트가 어우러진 단지로 꾸민다. 서울시는 6400여 가구 중 60% 이상은 한강이 보이도록 설계한다. 천호근린공원 남쪽에는 고층 탑상형 주상복합도 들어설 계획이다. 가장 크게 변하는 곳은 천호동 뉴타운 중심에 있는 선사로변으로, 금융과 업무·산업지원 시설이 들어선다.

교통여건도 많이 좋아졌다. 광진교가 개통돼 강북 등 서울 도심으로의 이동이 편해졌고 구천면길이 확장돼 천호구사거리를 잇는 도로사정도 많이 개선됐다. 또 비좁던 천호동 로데오거리의 보도가 넓어져 주민들의 상업시설 이용이 한결 편해졌다.

천호근린공원도 새로 정비된다. 시가 입체·복합화를 목표로 새 단장을 벌이는 데 관리동 건물에 도서관이 새로 들어서고 지하에는 실내 체육관과 문화복지시설을 마련한다. 뉴타운사업이 끝나면 기존 녹지공간(7.4%)의 두 배 정도가 확대돼 쾌적한 주거여건이 마련된다.

초고층 건물이 들어설 한강변도 더욱 쉽게 다닐 수 있게 된다. 서울시와 강동구는 한강 광나루에서 천호동 로데오거리와 지하철 5호선 천호역을 연결하는 폭 10~20m, 연장 940m의 ‘한강가는 길’을 만들 계획이다. 이 길에는 예술과 문화, 체육 등을 주제로 한 다양한 테마공간이 꾸며진다. 또 이 길 주변에 들어서는 아파트도는 고층 탑상형으로 설계함으로써 개방된 느낌을 가지도록 유도한다.

용적률은 특별계획 3~6구역은 3종일반주거지로 평균 235%, 특별계획7구역은 3종 일반주거지로 법정상한 용적률 300%까지 정해 놓았다.

층수 제한도 변경될 예정이다. 특별계획3·4구역은 최고 25층으로, 5·6구역은 최고 20층이 될 것 같다. 7구역은 평균 30층 최고 50층으로 대폭 확대될 예정이다.



◇구역 많아 단계별로 추진할 계획=서울시는 천호뉴타운을 3단계로 순차적으로 개발한다는 계획을 세웠다. 계획정비구역인 1·2구역을 제외한 나머지는 초고층계획과 함께 특별계획구역으로 지정할 방침이다.

지난해 말 기본계획이 확정된 1·2구역은 1단계로 사업으로 집창촌과 재래시장 개발 등의 민간개발을 먼저 시작하고, 2단계인 3~10구역은 특별계획구역으로 공동주택단지로 개발키로 했다.

강동구는 1·2구역 개발에 사업의 우선권을 두고 있는 편이다. 세부적인 개발계획은 물론 추진위원회 등이 구성돼 있어서다. 우선 집창촌을 포함한 1구역에는 2013년까지 용적률 484%를 적용해 36~40층의 주상복합 4개 동을 세운다. 84~242㎡짜리 801가구가 들어선다. 단지에 5층짜리 문화복지시설도 따로 지어 생활기반시설도 보완한다. 2구역에는 20층짜리 144가구(69~141㎡)가 들어설 예정이다.

강동구청 관계자는 “사업에 탄력을 받은 1·2구역은 올해 말이나 내년 초 조합인가, 관리처분계획 등이 진행될 예정”이라고 말했다.

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1ㆍ2구역 사업 속도 빨라…나머지는 2~3년 지나야 본격화

천호뉴타운은 개발 면적은 작지만 구역이 많은 편이다. 또 2003년 제2뉴타운으로 지정을 받았지만 1·2구역을 제외한 나머지 구역은 노후도를 충족하지 못해 앞으로도 2~3년은 더 기다려야 본격적인 사업이 진행될 것으로 보인다.

2단계인 3~10구역은 이르면 2011년 구역지정을 포함한 기본계획이 확정될 예정으로 그 중 7~10구역은 초고층 계획이 추진 중이다. 1·2구역은 이미 추진위가 구성된 상태로 이르면 올해 말 조합설립인가를 받을 것으로 보인다. 이에 따라 내년 상반기에는 구체적인 관리처분계획이 나올 것으로 전망된다.

최근 초고층 계획이 발표되고 구역별 움직임이 가시화되자 주춤했던 지분시세도 상승분위기를 타고 있다. 특히 한강변 구역들의 지분이 최근 강세다. 거래가 눈에 띄게 늘진 않았지만 뜸했던 문의가 많아지고 호가가 다소 올랐다.

한강조망 아파트에 입주할 수 있는 다세대주택은 3.3㎡당 4500만~6000만원을 호가해 올 초보다 무려 3.3㎡당 500만~1000만원이 올라있다. 또 한강변이 아닌 대지지분 33㎡의 빌라는 3.3㎡당 3500만~4000만원에 시세가 형성돼 있다.

천호동 엘리트 공인 관계자는 “7·9·10구역 등 한강조망이 가능한 아파트에 입주할 수 있는 지분이 요즘 떠오르는 추세”라며 “다소 지분 시세가 강세를 보이고 있지만 장기적으로 보면 투자가치는 충분하다”고 말했다.